Regla Federal de Divulgación de las Propiedades Inmobiliarias (Bienes RaĆces)
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El Acta de Peligro en la Pintura a Base de Plomo en las Residencias de 1962, también llamada Titulo X, requiere que la Agencia Federal de Protección Ambiental de los Estados Unidos (U.S. Environmental Protection Agency [EPA]) y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (U.S. Department of Housing and Urban Development [HUD]) desarrollan regulaciones para revelar los peligros de la pintura a base de plomo en residencias construidas antes de 1978 que son ofrecidas para venta o arrendamiento. En marzo 6 de 1996, estas nuevas regulaciones entraron en efecto. Estas son conocidas como 24 CFR Parte 35 and 40 CFR Parte 745, «Plomo; Requerimientos para Revelar el Conocimiento de la Pintura a Base de Plomo y/o los peligros de la pintura a Base de Plomo en Residencias: Regla Final» (Requirements for Disclosure of Known Lead-Based Paint and/or Lead-Based Paint Hazards in Housing; Final Rule).
La ley puesta en vigor por estas regulaciones entró en efecto el 6 de Septiembre de 1996 para dueños de edificios con mÔs de cuatro unidades, y el 6 de Diciembre de 1996 para dueños de edificios con cuatro o menos unidades (incluyendo las residencias para una sola familia).
¿Qué requiere esta ley?
Bajo esta ley, antes de finalizar un contrato de venta o arrendamiento de una residencia construida antes de 1978:
- Vendedores, dueños o sus agentes deberÔn revelar cualquier información conocida relacionada con pintura a base de plomo en la residencia incluyendo copias de los reportes de inspección;
- Vendedores, dueños o sus agentes deberÔn proporcionar a los compradores o arrendantes un panfleto de EPA titulado «Proteja a su Familia del Plomo en su Casa»;
- Compradores tendrĆ”n diez dĆas para inspeccionar y probar por peligros de plomo.* Este periodo de tiempo podrĆ” alargarse o acortarse por mutuo acuerdo; y
- Contratos de venta y acuerdos de arrendamiento deberÔn contener revelación de conocimiento de peligros de plomo. Las copias firmadas deberÔn mantenerse por tres años.
*(Por favor tome nota que bajo la ley de California Lead-Related Construction Work Practice Standards, el Inspector/Asesors deberĆ” ser certificado por el Estado.)
¿Para que sirve la revelación de conocimiento?
La declaración de conocimiento es un documento que sirve legalmente que el vendedor o el dueño satisface los requerimientos de la regla Federal de revelación de datos. Con completar y firmar esta declaración:
- Vendedores legalmente documentan que ellos:
- le informaron al comprador de la residencia de cualquier conocimiento de peligros de plomo,
- hicieron disponibles al comprador los informes o expedientes hechos de las inspecciones,
- dieron al comprador 10 dĆas para inspeccionar los peligros de plomo, y
- dieron al comprador una copia del panfleto de la EPA.
- Propietarios legalmente documentan que ellos:
- le informaron al inquilino de la residencia de cualquier conocimiento de peligros de plomo,
- hicieron disponibles al inquilino los informes o expedientes hechos de las inspecciones, y
- dieron al inquilino una copia del panfleto de la EPA.
- Agentes legalmente documentan que ellos:
- informaron al comprador o dueƱo de sus obligaciones bajo la ley.
- Compradores legalmente documentan que ellos:
- recibieron información del vendedor sobre cualquier conocimiento sobre peligros del plomo en la residencia,
- tuvieron la oportunidad de revisar archivos de inspecciones y reportes,
- tuvieron 10 dĆas para inspeccionar por peligros de plomo o renunciaron a su derecho, y
- recibieron copia del panfleto de la EPA.
- Inquilinos legalmente documentan que ellos:
- recibieron información del dueño sobre cualquier conocimiento de peligro de plomo en la residencia,
- tuvieron la oportunidad de revisar archivos de inspecciones y reportes, y
- recibieron copia del panfleto de la EPA.
¿Esta ley requiere que los dueños inspeccionen para saber si hay plomo o que quiten el plomo?
No. La ley no requiere que el dueƱo pague por una inspección. Un vendedor deberĆ”, sin embargo, dar a los compradores 10 dĆas para inspeccionar la propiedad por plomo. Nada en la regla requiere a un dueƱo remover pintura a base de plomo o peligro de plomo de una propiedad.
ĀæA que tipos de residencia aplica esta ley?
Esta ley aplica a la mayorĆa de residencias privadas, viviendas pĆŗblicas y viviendas del Gobierno Federal o pagados por este. La ley no aplica a los siguientes tipos de propiedades residenciales:
- Residencias fabricadas despuƩs de 1977.
- āCero-dormitoriosā viviendas como estudios, dormitorios, desvanes, etc.
- Propiedades rentadas por menos de 100 dĆas, como casas de vacaciones y rentas por poco tiempo.
- Viviendas para los ancianos o discapacitados (a menos que vivan niƱos ahĆ);
- Viviendas rentadas que han sido inspeccionadas por un Inspector certificado y que se encontraron libre de pintura a base de plomo. (Pintura a base de plomo es pintura que contiene 1.0 mg/cm2 o mƔs de plomo [0.5% por peso]).
- Ventas de ejecuciones hipotecarias.
¿CuÔles son las sanciones por no cumplir con esta ley?
Un vendedor, arrendador o agente, quien no cumpla con esta ley estarĆ” sujecto a:
- Multas civiles hasta $10,000 por cada violación.
- Penas criminales hasta $10,000 y/o prisión por hasta un año.
- DaƱos hasta por 3 veces el valor sufrido por el comprador o arrendador.
¿CuÔles son mis responsabilidades?
Sus responsabilidades por cumplimiento de esta ley, depende de su papel en la transacción del bien raĆz.
- Agentes de bienes raĆces y dueƱos comparten la responsabilidad en el cumplimiento de esta nueva ley. Agentes deberĆ”n informar a los dueƱos de sus obligaciones bajo esta ley y asegurarse que el dueƱo ha cumplido con todos los requerimientos y actividades.
- Arrendadores son responsables de cumplir con la ley cuando establezcan un nuevo contrato de arrendamiento o cuando se modifiquen un contrato de arrendamiento existente (ejemplo: renovaciones, incremento a la renta, etc.).
- Arrendadores no son responsables de notificar a los actuales ocupantes de los peligros de plomo ni son obligados a proporcionarles los panfletos del EPA.
- Arrendadores y dueños no son obligados a inspeccionar la propiedad antes de vender o arrendar una vivienda, ni estÔn obligados a remover ningún peligro de plomo que exista en el.
- Compradores y rentadores de viviendas no tienen responsabilidad bajo esta ley.
ĀæQue significa esta regla de divulgación de las propiedades inmobiliarias (bienes raĆces)?
California ya tiene leyes de revelación de plomo en las viviendas (Código Civil, Secciones 1102 a 1102.15). Esta nueva ley Federal es mÔs extensa. La tabla que se ve a continuación demuestra que ha cambiado en California por esta nueva ley Federal.
AdemĆ”s de las leyes sobre la divulgación de las propiedades inmobiliarias, California tiene requerimientos especĆficos sobre el plomo en las viviendas. Es posible que la presencia de plomo en su propiedad la rienda inhabitable o sujeta a multas. Ver los estatutos de California.
¿Cómo puedo encontrar una persona calificada para inspeccionar mà casa por plomo?
El Departamento de Servicios de Salud de California puede proveerle una Lista de los Inspectores/Asesores Certificados quien puede con seguridad y exactitud inspeccionar su vivienda por plomo. Usted también puede pedir una copia de la lista llamando por teléfono al Lead-Related Construction Information al 1-800 597-5323. Afuera de California, llamar al 510-620-5694. También lea Empleando un Profesional del Plomo para información o lo que usted deberÔ saber antes de contratar a un Inspector/Asesor.
ĀæCómo puedo conseguir un libreto de peligros ambientales en los bienes raĆces en California?
Puede hacer una trasferencia directa (download) del Internet āRiesgos Medio Ambientales en las Viviendas, GuĆa para Propietarios, Compradores, Arrendadores, y Arrendatarios - 2005 (PDF)ā (nueva versión publicada el 8 de mayo de 2006); o en InglĆ©s āResidential Environmental Hazards: Guide for Homeowners, Homebuyers, Landlords and Tenants - 2011 (PDF)ā. Para obtener el āDueƱos de Residencias, guĆa para Peligros del Medio Ambiente y seguridad por un terremotoā, el cual incluye los dos siguientes āRiesgos Medio Ambientales en las Viviendas, GuĆa para Propietarios, Compradores, Arrendadores, y Arrendatariosā y el panfleto de EPA āProteja a su familia del plomo en su casa.ā, comunĆquese con la California Association of Realtors al telĆ©fono (213) 739-8200.
¿Cómo puedo conseguir los panfletos de la EPA?
Para conseguir copies de los panfletos de EPA, āProteja a su familia del plomo en su casaā o conseguir un ejemplo de la forma de divulgar, texto completo de la ley, guĆa de interpretación de la comunidad de Vendedores de bienes raĆces y cualquier otra información de divulgación, comunĆquese con la National Lead Information Clearinghouse al 1-800-424-5323 (TDD 1-800-526-5456), Fax (202) 659-1192.
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